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Permis de construire : + simple, + rapide |
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La nouvelle réforme du permis de construire a deux ambitions : simplifier les procédures et accélérer les délais de procédure.
La réforme du permis de construire commence par un regroupement des formulaires. Le législateur remplace les 11 demandes d'autorisation (permis de construire, de démolir, autorisation de stationnement de caravanes…) et 4 demandes de déclaration (travaux, clôture…) actuelles, par 3 permis (construire, aménager et démolir) et une déclaration préalable. Quant aux délais d'instruction, ils sont désormais encadrés et le particulier devrait savoir, à la fin du premier mois, le délai exact de traitement de son dossier.
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. 550 000 permis de construire ont été déposés en 2006, soit presque 90 % de plus qu'il y a 10 ans. Une demande sur deux concerne une maison individuelle, qu'il s'agisse d'une nouvelle construction ou d'un aménagement du logement. Face à l'accroissement de ces demandes, le permis de construire ne paraissait plus adapté aux besoins de notre époque.
Les procédures sont complexes, les délais souvent aléatoires, presque toujours très longs et les demandeurs souvent mécontents devant les demandes des administrations en charge des dossiers, variant selon leur localisation. Qui plus est, la liste des travaux non soumis à permis n'est fournie qu'à titre indicatif par la loi entraînant par là-même des litiges souvent importants.
Les grands principes du nouveau permis de construire et des nouvelles autorisations d'urbanisme ont été présentés par l'ordonnance du 8 décembre 2005. Le décret d'application, publié le 5 janvier 2007, donne à la réforme sa réalité quotidienne. Les nouvelles dispositions entreront en application le 1er octobre 2007 et non pas le 1er juillet comme il était initialement prévu. Histoire de ne pas perturber les particuliers et les administrations au moment où les demandes de permis sont, traditionnellement, les plus nombreuses à traiter.
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QUELLE DEMANDE ? |
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POUR LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES :
Si le permis de construire reste la règle, le législateur a prévu très précisément les cas dans lesquels celui qui entreprend une construction nouvelle n'a aucune demande à faire ou est simplement soumis au régime de la déclaration préalable.
► La règle du permis
Un permis de construire est obligatoire pour toute nouvelle construction, même sans fondation. La règle s'applique quelle que soit la destination de la construction qu'il s'agisse d'un bâtiment d'habitation, d'un bâtiment industriel ou encore d'un hangar agricole ou d'un local pour les animaux (poulailler, chenil…).
Ne font l'objet d'aucun contrôle, en raison de leur faible importance ou de leur caractère temporaire :
- les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors œuvre brute (SHOB) inférieure ou égale à 2 m² ;
- les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface hors œuvre nette est inférieure ou égale à 35 m² ;
- les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
- les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m ;
- les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à 12 m.
- les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R. 421-12 ;
- les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière ;
- les clôtures, en dehors des cas prévus à l'article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière ;
- les murs de soutènement ;
- les constructions implantées pour 3 mois. |
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| A noter : Les constructions nécessaires au relogement d'urgence des personnes victimes d'un sinistre ou d'une catastrophe naturelle ou technologique peuvent rester en place 1 an. Il en est de même des constructions temporaires liées à une manifestation (culturelle, touristique, sportive…). |
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► La déclaration préalable dans certains cas
Le décret du 5 janvier 2007 fixe de manière précise et limitative la liste des constructions soumises à simple déclaration.
◊ En dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et des sites classés, une déclaration préalable s'impose pour :
- les constructions qui créent entre 2 m² et 20 m² de SHOB ;
- les constructions de moins de 2 m² qui ont une hauteur de plus de 12 mètres ;
- les habitations légères de loisirs implantées sur des terrains autorisés de plus de 35 m² ;
- les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 mètres ;
- les piscines dont le bassin a une superficie maximale de 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m ;
- les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre 1,80 et 4 mètres, et dont la surface au sol n'excède pas 2 000 m² sur une même unité foncière.
◊ Dans les secteurs sauvegardés, dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant vocation à être classés dans le cœur d'un futur parc national et à l'intérieur du cœur des parcs nationaux, doivent également faire l'objet d'une déclaration préalable les constructions nouvelles :
- n'ayant pas pour effet de créer une SHOB ou ayant pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 20 m², quelle que soit leur hauteur ;
- les murs, quelle que soit leur hauteur.
La même obligation concerne l'édification d'une clôture située dans :
- un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d'un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
- un site inscrit ou un site classé ;
- un secteur délimité par le plan local d'urbanisme ;
- une commune ou partie de commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant et compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à déclaration. |
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POUR LES TRAVAUX SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES:
Normalement, il n'est pas nécessaire de demander une autorisation ou un permis pour effectuer des travaux sur des constructions. Mais il existe toujours des exceptions à la règle.
◊ Il faudra toujours un permis de construire lorsque les travaux ont pour effet :
- de créer une nouvelle surface supérieure à 20 m² ;
- de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, et de changer la destination du bâtiment (création d'un nouvel étage) ;
- de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur (mise en place d'une véranda). |
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| A noter : ne sont pas concernés par ce permis les travaux d'entretien ou de réparations ordinaires. |
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Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires. Il en est de même des travaux réalisés dans les secteurs sauvegardés, lorsqu'ils modifient la structure d'un bâtiment ou la répartition des volumes existants ou lorsqu'ils portent sur un élément représentant un intérêt patrimonial ou paysager.
◊ Une déclaration préalable sera obligatoire pour :
- les travaux de ravalement et les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;
- les changements de destination d'un bâtiment existant (transformation des combles) ;
- les travaux effectués à l'intérieur des immeubles
- dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;
- les travaux exécutés sur des constructions existantes qui modifient ou suppriment un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager selon le plan local d'urbanisme ;
- les travaux exécutés sur des constructions existantes, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, qui modifient ou suppriment un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager, selon une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique ;
- les travaux ayant pour effet la création d'une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ;
- les travaux transformant plus de 10 m² de SHOB en surface hors œuvre nette. |
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| A noter : Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, les travaux, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, ayant pour effet de modifier l'aménagement des abords d'un bâtiment existant doivent être précédés d'une déclaration préalable |
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POUR LES AMÉNAGEMENTS :
Tous les travaux, installations et aménagements autres que ceux exécutés sur des constructions existantes sont, par principe, dispensés de toute formalité. Dans certains cas, cependant, un permis d'aménager sera demandé alors que dans d'autres cas c'est le principe de la déclaration préalable qui s'appliquera.
◊ Le permis d'aménager concerne, bien évidemment, prioritairement les communes et les professionnels qui envisagent la construction de lotissements, avec la réalisation de voies ou d'espaces communs, l'aménagement de terrains de camping, de terrains de sport, la création de parcs résidentiels de loisirs, de villages de vacances, de terrains de golf…
◊ Vous devrez faire une déclaration préalable si vous envisagez pour des campeurs, de façon habituelle, la mise à disposition de terrains ne nécessitant pas un permis d'aménager, ou l'installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, d'une caravane pour plus de 3 mois par an, les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager |
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POUR LES DÉMOLITIONS :
Le permis de démolir est destiné à empêcher la démolition de bâtiments protégés au titre du patrimoine urbain ou architectural. Il s'impose donc dans les secteurs protégés : secteurs sauvegardés, sites, périmètres de protection des monuments historiques. Rien n'interdit aux communes de l'instaurer ailleurs sur leur territoire. |
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UNE PROCÉDURE ALLÉGÉE |
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PREMIÈRE INSTRUCTION LE PREMIER MOIS :
Lors du dépôt du dossier en mairie, un récépissé indiquant le numéro d'enregistrement et la date à partir de laquelle le permis tacite (ou la déclaration préalable) est considérée comme acquis est remis au demandeur.
Les services de la mairie peuvent modifier cette date (en indiquant les raisons : consultation d'une commission de sécurité, d'un architecte des Bâtiments de France…) ou réclamer un renseignement ou une pièce supplémentaire lorsque le dossier est incomplet. Ils doivent adresser au demandeur (ou à l'auteur de la déclaration), dans le mois qui suit le dépôt du dossier, une lettre recommandée avec AR lui réclamant les pièces manquantes. |
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| A noter : Cette demande peut aussi être faite par courrier électronique si l'intéressé a accepté ce mode de transmission. |
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Lorsqu'il est réclamé des pièces supplémentaires dans le délai, le demandeur a alors 3 mois pour les envoyer. À défaut, sa demande de permis est rejetée (rejet tacite).
Le délai de 3 mois commence à partir de la première présentation du courrier (et non pas de la date de réception effective) lorsque le courrier est adressé par lettre recommandée.
En cas d'envoi par courrier électronique, le délai débute le jour où le demandeur le consulte. Un accusé de réception électronique est envoyé à l'autorité compétente au moment de la consultation du document.
Ainsi donc, à la fin du premier mois, toute personne ayant fait une demande de permis ou une déclaration préalable connaît le délai précis dans lequel la décision doit intervenir.
Après le dépôt du dossier, et si la mairie n'a pas adressé une demande de pièces complémentaires dans le délai d'1 mois, le délai d'instruction est ouvert. Et, si la mairie demande, à ce moment-là, de nouvelles pièces manquantes, cela ne décale pas le début de l'instruction du dossier. |
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UN ACCORD SOUVENT TACITE :
● La décision intervient à l'issue des délais d'instruction annoncés. Ils sont de :
- 1 mois pour les déclarations,
- 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle et les permis de démolir ;
- 3 mois pour les autres demandes de permis de construire.
Mais ces délais peuvent être allongés (jusqu'à 1 an d'instruction) notamment lorsque les travaux envisagés se situent dans un parc national, concernent un monument historique, se situent dans le champ de visibilité d'un immeuble classé, concernent d'autres ministères ou encore sont soumis à enquête publique ou autorisations spéciales.
● La réponse à la déclaration préalable est le plus souvent tacite. Cela signifie que le déclarant ne reçoit aucune confirmation écrite de l'absence d'opposition.
Si rien ne lui est envoyé, il peut débuter les travaux, en principe, après l'expiration du délai d'instruction.
● Le permis de construire peut être accordé de façon expresse ou tacite.
Le permis de construire exprès prend la forme d'un arrêté municipal ou préfectoral d'acceptation de la demande. La décision est notifiée directement au demandeur, par lettre recommandée avec AR. Le permis est accordé de façon expresse en cas de servitudes ou règles locales d'urbanisme.
Si, à l'issue du délai d'instruction, le demandeur n'a reçu aucun courrier le permis est accordé tacitement.
Dans cette hypothèse et avant d'entamer les travaux, il a intérêt à demander à sa mairie une attestation certifiant qu'aucune décision négative n'est intervenue.
Il peut aussi recevoir le rejet de sa demande ou encore un sursis à statuer, avec mention du délai.
La décision de refus est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, ou par transmission électronique. |
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DES DOSSIERS DÉFINIS :
◊ Que contient la demande de permis ?
● La demande de permis de construire précise : l'identité du ou des demandeurs ; l'identité de l'architecte auteur du projet si nécessaire ; la localisation et la superficie du terrain ; la nature des travaux ; la destination des constructions ; la surface hors œuvre nette des constructions projetées, ainsi que leur surface hors œuvre brute lorsque le projet n'est pas situé dans un territoire couvert par plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. |
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| A noter : La demande comporte également l'attestation du demandeur prouvant qu'il remplit bien les conditions définies pour déposer une demande de permis. |
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Si le terrain est déjà construit, la demande doit également préciser la surface des constructions existantes, leur destination et, le cas échéant, si le projet prévoit un changement de cette destination. |
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● La demande est adressée par lettre recommandée avec AR ou déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. Si la commune n'a pas de plan local d'urbanisme ni de carte communale, la demande est envoyée à la préfecture.
La demande et le dossier doivent être établis en quatre exemplaires.
Dans certains cas particuliers, des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés (projet situé dans le cœur d'un parc national, concernant le ministère de la Défense ou le domaine de l'architecture et du patrimoine ou encore nécessitant l'intervention de l'architecte des Bâtiments de France).
Les nouveaux formulaires comporteront un système de check-list permettant au demandeur de savoir exactement quelles pièces joindre au dossier en fonction de sa demande. Le contenu de pièces, comme le volet paysager, sera également précisé pour éviter les demandes excessives de la part des mairies. |
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| A noter : il ne sera plus possible de demander une pièce qui ne figure pas dans cette liste, et cela pour quelque motif que ce soit. |
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◊ Ne pas oublier pour la déclaration préalable :
● Qu'elle porte sur un projet de construction, sur des travaux sur une construction existante ou sur un changement de destination d'une construction, la déclaration préalable précise toujours l'identité du déclarant, la localisation et la superficie du terrain, la nature des travaux ou du changement de destination et, s'il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions projetées.
La déclaration comporte également l'attestation du déclarant qu'il remplit bien toutes les conditions pour déposer une telle déclaration.
● Le dossier joint à la déclaration comprend :
- un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
- un plan de masse côté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d'une construction existante ;
- une représentation de l'aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de le modifier.
● La déclaration de travaux et les documents doivent être envoyés par lettre recommandée avec AR ou déposés contre décharge à la mairie, en deux exemplaires. Des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés dans certains cas particuliers, comme pour la demande de permis.
Un numéro d'enregistrement est attribué au dossier et le déclarant reçoit un récépissé. Le récépissé indique la date à partir de laquelle les travaux peuvent être entrepris.
Un avis de dépôt de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie. |
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SONT JOINTS À LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE :
- Un plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier côté dans les trois dimensions ;
- le plan des façades et des toitures ;
- deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, dans le paysage lointain ; sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible,
- l'état initial du terrain et de ses abords ;
- les moyens mis en œuvre pour assurer l'insertion du projet dans son environnement ;
- un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
- un document graphique afin d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;
- le projet architectural si le propriétaire fait appel à un architecte. |
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> Avril 2007 |
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