On entend régulièrement parler de familles vivant dans des logements insalubres, dégradés, ne respectant pas les normes… par l’intermédiaire des médias. Quelques chiffres permettent de se faire une idée précise de la situation en France.

►En chiffres

À l’heure actuelle, notre pays compte 32 millions de logements, dont 760 000 dans les Dom-Tom.

21 384 000 logements (soit 81,4 %) étaient, en 2006, des résidences principales faisant partie du parc privé. Les logements « loi de 1948 » représentaient seulement 5 % du parc locatif.

►Des logements vieillissants

Sur l’ensemble de ces logements, 30,6 %, construits avant 1949, sont occupés par leurs propriétaires et 42,8 % par des locataires.

Lorsque l’on sait qu’il n’y a pas eu de réglementation thermique avant 1975, on comprend qu’une part importante de ces logements soit en mauvais état : insalubrité, absence d’éléments de confort de base (pas de sanitaires), forte dégradation des habitats…

À noter  : L’habitat indigne ou dégradé représente, encore, 2 à 3 % de ce parc de logement ; 25 % des locataires pauvres du parc privé vivent dans des logements en mauvais état.

Si l’on parle normes écologiques, performance énergétique, le résultat est conforme à ce que l’on peut craindre en lisant les chiffres ci-dessus : 15 % des logements existants en France ont une étiquette énergétique G (la plus gourmande en énergie). Tous, ou presque, se retrouvent dans le parc privé.

►Parc privé dégradé = parc social

L’Anah intervient uniquement pour aider les propriétaires dans le parc privé. Mais il faut reconnaître, aujourd’hui, qu’une partie de ce parc privé n’est plus aux normes.

En fait, les logements dégradés servent, plus ou moins, de parc social dans certaines zones où la demande de logements est tendue. Ces logements reviennent, de fait et en priorité, aux familles les plus en difficulté ou aux propriétaires occupants très modestes.

►Un enjeu social

Les ménages pauvres (touchant un revenu inférieur de 30 % au plafond HLM) sont :

-          1,2 million à être locataires dans le parc privé,

-          0,9 million à être des propriétaires occupants,

-          1,1 million à être locataire HLM et SEM.

Aujourd’hui 3,4 millions de ménages en France ont un « taux d’effort énergétique » supérieur à 10 %, alors que la moyenne nationale est à 5,5 %. Parmi les plus touchés, on retrouve encore les ménages à faible revenu, les personnes âgées, les propriétaires occupants en maison individuelle. 2,1 millions de propriétaires occupants sont concernés : 90 % en maison individuelle, 55 % en zone rurale.

►Les trois piliers de la réforme

Après plus de 40 ans d’intervention pour faire progresser la qualité des logements en France, il apparaît que des pans entiers de l’intervention de l’Anah ne profitent pas aux aides qui seraient les plus efficaces.

Le dispositif actuel est complexe, certaines aides n’ont pas été réévaluées depuis de nombreuses années, d’autres n’offrent pas le résultat escompté.

Dans ce contexte, les interventions de l’Anah sont réorientées pour favoriser les ménages qui ont le plus besoin d’un coup de pouce financier.

L’ambition est réelle : il faut remettre le parc privé aux normes en permettant à ceux qui y vivent d’avoir un logement décent. Simplifier les processus, les harmoniser au niveau national est l’une des premières demandes du secrétaire d’État au Logement et à l’Urbanisme.

Trois axes pour l’attribution des aides sont désormais prévus :

-  recentrer les moyens sur les propriétaires occupants les plus modestes. La lutte contre la précarité énergétique et la prise en compte des besoins d’adaptation d’un logement à la perte d’autonomie seront au cœur de l’action,

-  octroyer l’aide aux propriétaires bailleurs lorsque le logement présente un niveau significatif de dégradation,

-  lutter de manière prioritaire contre l’habitat très dégradé et indigne.

►La vocation sociale de l’Anah

Les aides de l’Anah seront accordées à la suite d’un diagnostic de l’état du logement pour les propriétaires bailleurs ou, pour les propriétaires occupants, d’une évaluation de leurs besoins.

Le rôle de l’Anah va être beaucoup plus central et coordinateur. L’Agence va attribuer son aide en fonction de l’ensemble des aides auxquelles peut prétendre le propriétaire, y compris les crédits d’impôt et autres réductions fiscales.

S’il n’y avait qu’un axe à retenir de la réforme c’est celui-ci. Les propriétaires occupants à faibles revenus n’étaient pas, jusqu’à présent, la priorité des pouvoirs publics. Force est de constater aujourd’hui qu’ils constituent une part importante des propriétaires en difficulté et que leurs logements sont parmi les plus dégradés.

► Des subventions en hausse

Pour éviter une précarisation de cette population, le régime des aides est totalement revu à la hausse et réorganisé. En fonction des ressources du ménage, les taux de subvention varient : de 35 % pour les ménages très modestes à 20 % pour les autres.

► Jusqu’à 20 000 € ou 50 000 € de travaux

Les plafonds de travaux faisant l’objet d’une subvention vont passer de 8 000 ou 13 000 € HT, selon les interventions, à 20 000 € sauf pour les projets de travaux lourds. Ces derniers pourront être aidés jusqu’à 50 000 € dans certains cas.

► Adapter le logement à la perte d’autonomie

Toutes les personnes qui feront des demandes d’aides dans le cadre d’une perte d’autonomie devront justifier de ce handicap ou de cette perte d’autonomie. Elles devront, également, présenter un diagnostic mentionnant les difficultés à vivre dans le logement et permettant de vérifier l’intérêt des travaux prévus.

À noter : Le diagnostic « autonomie » sera réalisé par un architecte ou technicien du bâtiment spécialiste de l’adaptation et de l’accessibilité des bâtiments. Il tiendra compte de l’analyse des difficultés de l’occupant à vivre dans son logement pour adapter les équipements, l’organisation des pièces…

► Grand programme de rénovation thermique

Un programme national d’aide à la rénovation thermique des logements privés est parallèlement lancé. Il vise à rénover près de 300 000 logements privés énergivores occupés par leurs propriétaires aux revenus très modestes.

►Les bénéficiaires

Un arrêté de septembre 2010 précise que pourra prétendre aux subventions de ce programme tout propriétaire occupant d’un logement achevé au 1^er juin 2001. Il doit pouvoir prétendre aux aides de l’Anah et s’engager à respecter les conditions d’occupation de son logement. Dans tous les cas, le ménage doit être assisté d’un « opérateur » pour :

-          réaliser un diagnostic complet du logement,

-          définir un scénario pour les travaux,

-          élaborer le projet et le montage du dossier de financement,

-          l’appuyer et l’aider au moment de la réception des travaux et pour toutes les démarches nécessaires à l’obtention des financements demandés.

► Une aide à l’ingénierie sociale, technique et financière

Cette aide permettra d’accompagner les familles pendant tous les travaux. Son montant sera de 430 € par logement en secteur diffus ou 300 € dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat.

► Aide de solidarité écologique

Il s’agit d’une aide aux travaux d’économie d’énergie destinée à améliorer la performance énergétique d’un logement d’au moins 25 %. Son montant, de 1 100 €, peut être majoré si les collectivités locales (ville, département ou région) participent financièrement. Le plafond maximal de l’aide est, alors, de 1 600 €.

À noter : L’Anah prévoit, avec toutes ces dispositions, d’accorder la moitié de ses aides aux propriétaires occupants dès 2011. En 2009, ils n’ont perçu que le tiers des subventions de l’Agence.

En recentrant ses aides sur les logements dégradés, l’Anah entend affirmer le rôle du parc privé « social ». En complément du parc public, dans les zones les plus tendues, ces subventions doivent dégager une offre intermédiaire pour ceux qui n’ont pas accès aux HLM, qui ne trouvent pas à s’y loger (grandes familles) ou qui veulent en sortir. Elles ont également pour ambition d’organiser une offre locative, dans les zones non tendues, pour des familles à revenus modestes.

► Privilégier les travaux lourds

Avant toute intervention, un diagnostic permettant d’analyser l’intérêt et la justification des travaux sera exigé.

Pour les travaux lourds de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé, le taux de subvention sera de 35 % au plus. Le montant des travaux passe à 1 000 € HT par m².

Le plafond pour les travaux d’amélioration est de 500 € HT par m² avec un taux variable entre 25 et 35 %.

► Favoriser les travaux énergétiquement rentables

L’aide accordée par l’Anah est désormais réservée aux travaux qui permettent au logement d’atteindre un certain niveau de performance énergétique. Plus question de subventionner à tout va sans être assuré des résultats.

En conséquence, le logement devra obtenir, au moins, une étiquette énergie E. Rien n’interdit aux décisionnaires locaux d’élever ce niveau d’exigence.

Chaque demande d’aide sera accompagnée d’une évaluation de la situation du logement AVANT travaux et du résultat ambitionné APRÈS travaux.

Comment réaliser cette évaluation ? Il faudra, en fait, estimer la consommation conventionnelle en énergie ainsi que son « impact carbone ». Seul un spécialiste pourra réaliser ce diagnostic. Il utilisera une des deux méthodes recommandées par l’Anah.

► Faciliter l’accès au logement des plus modestes

Toute subvention accordée par l’Anah sera assortie d’une contrepartie en terme de loyers maîtrisés. Le développement d’une offre à loyer accessible reste un des objectifs de l’année. Parallèlement, le propriétaire bénéficiera d’une prime de 2 000 € par logement, en plus de l’aide aux travaux, s’il accepte comme locataire un candidat présenté par un CIL.

Octobre 2010